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凤凰网房产上海站讯
节前临港一波疯狂拍地之后，上海土拍在春节长假进入休眠期。春节假期归来，进入“工作模式”的上海土地市场，2月还有哪些看点？
据凤凰网房产上海站了解，2月待拍的涉宅用地还有3宗，分别位于金山、普陀和浦东，将在2月20日和23日开拍。
目前3宗地块都已经公布了有效申请人数和出让方式，比较让人意外的是，金山工业区JSS3-0402单元08-01地块最为抢手，申请人≥4人，将采用招挂复合（即招标结合现场竞价方式确定受让人）的方式进行出让，而位置更好的普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块和浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，有效申请人数分别为3人和2人，将采用挂牌方式进行出让。
以下为3幅地块的具体信息。
1、金山区金山工业区JSS3-0402单元08-01地块
地块位置：东至08-03地块，南至学仁路，西至秋灵路，北至九工路；地块东侧600米处，新未来樾湖在售，近期高层毛坯成交均价19500元/㎡；
地块属性：住宅用地，出让面积79858.5㎡，容积率1.8，建筑面积143745.3㎡
地块要求：保障房占比5%，全装修占比50%，中小套型住宅占比不低于60%，不少于1635㎡（不计容）的公共服务设施，建成后权属无偿移交金山工业区管委会。地上建筑限高50米，住宅套数下限1722套，配套商业总量控制在总建筑面积的1%以内。
地块起价：总起价109592万元，楼面起价7624元/㎡
有效申请人数：≥4人
出让方式：招挂复合
出让日期：2月20日
2、普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块
地块位置：东至旬阳路，南至石泉路，西至岚皋路，北至岚皋路300弄小区，距地铁7号线岚皋路站仅500米，距离宝华城市之星也只有一路之隔；
地块属性：住宅用地，出让面积38247.4㎡，容积率2，建筑面积76494.8㎡
地块要求：保障房占比5%，全装修占比100%，中小套型住宅占比不低于60%，住宅套数下限727套，不少于4500㎡的公共服务设施，建成后产权无偿移交区政府
地块起价：总起价473900万元，楼面起价61952元/㎡
有效申请人数：3人
出让方式：挂牌
出让日期：2月20日
3、浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块
地块位置：地块东至曹家沟防护绿地，南至巨峰路防护绿地，西至张杨北路和02-01B地块，北至双桥路；地块紧贴6号线巨峰路站，还靠近森兰板块的福山外国语小学（证大校区）；
地块属性：商住办综合用地，出让面积66059.5㎡，容积率3.82，建筑面积252347.29㎡
地块要求：保障房占比5%，全装修占比100%，中小套型住宅占比不低于70%；地上建筑限高120米，住宅套数下限470套。地块中商业办公建筑占比不大于81%（计204401.3㎡），须全部自持20年，02-01A地块内综合设置交通枢纽一处，与商办建筑复合开发，交通枢纽占用底层面积6900㎡，02-01A地块内应设置建筑面积不少于2560㎡（计容）的公共服务设施，建成后权属无偿移交浦兴路街道办事处。
地块起价：600182万元，楼面起价23784元/㎡
有效申请人数：2人
出让方式：挂牌
出让日期：2月23日
5月18日，经济观察网获悉，房企参与上海土地拍卖的资金门槛有望降低。
近日，上海市规划和自然资源局（以下简称“上海规自局”）分批次召集房企在沪负责人进行线上会议，疫情下，房企普遍关注上海在土拍方面是否有相关优惠政策。
多家与会房企得到回应，从2022年第二批次集中供地开始，拟将土拍监管资金比例从起拍价的110%降至90%。由于第一批次供地已完成报名，仍按照原标准执行。
此前，房企参与上海土拍，需要分别缴纳竞买保证金和土地监管资金，竞买保证金一般按起始价20%缴纳，土地监管资金为起拍价的100% 10%溢价上限。即，竞拍前，房企需合计缴纳130%的起拍价。若成功拿地，土地监管资金转为地价款，否则在1-7天内返还。
这一竞买门槛，一方面可防止部分房企拍地后交不出剩余土地价款；另一方面提高了拿地门槛，避免过度竞争导致土地市场过热。
若上述方案顺利执行，那么从上海第二批次供地开始，房企竞拍需要准备的资金将从起拍价的130%降至110%。第二批次地块暂定于6月下旬挂牌。
有参会房企人士算了一笔账，上海待拍土地动辄数十亿，虽然土拍监管资金仅降低20%，仍然能减轻房企的资金压力。以一块起拍价50亿元的地块为例，土拍监管资金降低20%，即10亿元，假设未成功拿地，10亿元资金被封存产生的利息成本在100万-200万元左右。
利息成本是一方面，房企更看重的是提前预支巨额资金的压力。“同一批次，如果参拍多个地块，房企需同时储备较多的自有资金封存在政府监管账户中，直到竞买结束。现在，一块50亿元的地能少缴10亿元，4块地就合计少缴40亿元了。10个亿，已经足够我去苏州拍4块地了。”该人士说，这是重大利好。
4月26日，在宣布中止首轮土拍一个月后，上海公布了一份加量年度土地供应计划：2022年计划供应建设用地2567万平方米，同比增加18%，其中备受关注的宅地供应面积达到522-592公顷，同比增加了45%（使用中位数计算）。
五大新城占了新增供应量的大头，嘉定、青浦、松江、奉贤、临港五个新城的供地面积均有增加，总计共增加155万平方米，占到上海今年商品住房用地新增总量的90%。
在前述线上会中，亦有房企关心土地款能否分期，得到的答复是，仍在研究中。
原标题：独家｜加量供地后 上海拟降土拍门槛
实施了对大户型和低密度的住宅限制供地、对别墅禁止供地的限制条件。2022年5月25日，《上海市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》（下称“《规则》”）正式出台，明确自5月17日起，为了响应国家相关规则，节约土地资源，禁止审批独栋、双拼和联排户型，且低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”、“叠墅”以及“空中别墅”等标注，规则上规定了，对于人口较低的，不再新增一类城镇住宅用地，一类城镇住宅用地主要为低层、低密度住宅用地。二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地容积率大于1.0，建筑高度不得低于12米。
上海土拍后到开盘没有规定时间。
但房屋预售许可证有年限的执行年限，一般是1年一审。以前《商品房预售许可证》是有期限的，现在很多地方为进一步减少办事环节，简化办事流程，提高服务效率，方便企业办事，剪掉了许可证期限的规定。
因此土拍到开盘的时间具体还要看开发商。
每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
上海土拍再出新规则。
4月30日下午，上海市土地交易市场举办线上信息交流会，预告了上海第一批住宅用地集中出让及相关情况，同时出台全新宅地出让“限价竞价”规则：最高报价一般限定为起始价的110%。即设置了10%溢价上限，当达到上限之后，以一次书面报价为准，同时不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。
作为全国实施住宅用地集中出让的22个试点城市之一，上海将于5月第三周发布今年第一批住宅用地集中出让公告，首批集中出让住宅用地涉及52幅地块，土地面积累计达250公顷。
首次设置10%溢价上限
本次在线土地信息交流会共有200多家企业参与。
按照本次出台的宅地出让“限价竞价”规则，在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次供地出让最高报价一般限定为起始价的110%。
同时，竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价 一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。
“土地是房价最重要的组成部分，价格高低决定了未来的房价，如果只是单纯从土地端做限定，一方面不利于房企健康发展，另一方面如果利润空间过窄，会间接降低房屋的建筑品质，同时不利于用户居住体验的提升。”
58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示，上海的土拍政策在当下是非常具有指向意义，从源头对土地价格进行限制，由此给出合理预期。
如今年上半年，上海市区某些板块的楼板价拍出了高溢价，普陀内中环一幅纯宅地，楼板价从6.2万元/平方米起拍，一直拍到了8.43万元/平方米。这是牛年上海宅地的首次竞拍，3组房企激烈竞夺321轮，把溢价率推到了36%。
克而瑞研究中心总经理林波则表示，近期广州、重庆、无锡等地集中土地出让带来溢价率升高地价创新高，上海未雨绸缪，提前调整规则避免出现地价大涨的情况。
但也有业内人士指出，这一规则给串标留下了口子。比如一块地有5家房企竞拍，大家事先商定一个价格，竞拍时在接近10%的价格前停止举牌，最后私下商议一个股份比例，这样既保证了利润，又保住了上海市场的份额。
一位开发商向记者笑称，“这是上海给开发商送的大礼，这个政策让开发商在上海有了更多的拿地机会。”
首批集中供地约250公顷
本次在线土地信息交流会透露，上海将在5月第三周（5月17日-5月20日）发布2021年第一批住宅用地集中出让公告，将集中出让住宅用地52幅，土地面积约250公顷。
从地块分布看，浦东新区4幅，徐汇区、静安区、普陀区、杨浦区各1幅，闵行区、宝山区各6幅，嘉定区、崇明区各3幅，金山区2幅，松江区7幅，青浦区5幅，奉贤区8幅，临港新片区4幅。在第一批52幅住宅用地中，租赁住房约9幅。
另外，上海第二批住宅用地将在8-9月集中出让，第三批将在10-11月集中出让。
据了解，上海全年住宅用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边、五个新城供应力度。在正式发布第一批住宅用地出让公告前，通过本次交流会方式提前发布相关信息，稳定市场预期，鼓励理性参与土地交易，保持土地市场平稳有序。
接下来，上海市土地交易市场将根据市场各主体的网上提问，统一发布书面解答和提示指引。
截至目前，长春、广州、无锡、重庆、沈阳5个城市已经举行了今年首批集中供地的出让。
4月10日，上海土地市场官网挂出松江区两宗地块的出让信息。《每日经济新闻》记者留意到，在长达95页的土地出让文件里，有诸多和之前招拍挂规则不同之处，如放松竞拍名额、取消自持、缩短资金冻结期、起拍价要求提高等。
尤其值得注意的是“名额”这一项，拍卖竞争的入围者从原先的10进2改为10进5，当入围者不超过5人时，直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。这也意味着更多实力房企可能有机会进入同一地块的竞拍。
这意味着，2017年上海开始执行的招标挂牌复合式“评分制”土拍规则出现了松动，昔日只有一线房企和少数国企背景开发商可以博弈的投资高地，向外界打开了一个缺口。
土拍规则现“4大变化”
上述变化无疑给上海已经执行了3年的土地市场招标挂牌复合式打开了一个缺口。
记者留意到，此次松江区挂牌的两宗地块，分别为松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块和松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块的，在出让规则上主要有4项变化。
松江区挂牌地块出让规则
第一个显著的变化便是申请人数的确定。10人以上竞价，可以进6人；6~10人竞价，可以进5人；竞买人在5人以内，则可以直接竞价。
而按照之前的规定，若通过资格审查的有效申请人数超过3人的，地块采用招标方式出让，有效申请人即为“投标人”，并先根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分，排序确定顺位；若通过资格审查的有效申请人数为3人及3人以下的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”，竞买人只有筛选到2家时才能竞价。这些规定都是尽可能为了避免土地拍卖溢价率过高。
第二个变化是“资金冻结”规则。原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款；而新规之后，只需要在参拍前一一天冻结资金即可。此前，从递交保证金到参拍，中间要有20天的冻结期。
58安居客研究院院长张波表示，“新规则对资金的要求相对降低，资金的释放对企业影响更不容忽视，尤其是对于讲究资金使用效率的房企来说意义深远。”
第三个变化是“自持比例”。此次土拍中取消了15%的自持要求。实际上，最近上海挂出的几块地，也都逐步取消了自持比例。而此前，上海土拍往往会规定15%左右的自持，以及一定比例的保障房建设要求。
第四个变化则是自持取消引起的，土地起拍价较原先相比有一定比例上涨，幅度基本控制在原地价的5%左右。
不过值得一提的是，此次出让的土地位于松江区，属于上海的郊区位置。对于优质地块、核心地块，还未显示出放松限制的信号。
热抢与高溢价将回归？
实际上，相关规则的调整，体现出上海土地拍卖市场的公平化、市场化倾向，对参与者影响显著。
5张波告诉《每日经济新闻》记者，此次上海土拍规则调整，最大好处是让更多房企可以参与上海的土地拍卖。因为“评分制”之下，基本上土拍是大型品牌房企的战场，这一制度松动，尤其是入围人数放宽到5家，就是很直白地给了更多参赛名额，意味着更多实力房企可能有机会进入。
张波直言，自持对企业来说压力很大，沉淀太多资金，报价就上不去，而且能否经营好也是一大问题。政府也发现了这个问题，所以作出了调整。
但张波同时指出，竞争放开，竞争随之会变激烈，溢价率也可能有所提高。“但频繁出现‘地王’，以及中小企业鱼龙混杂的情况不太可能出现。”
张波认为，上海的大逻辑还是希望把产品质量做得好一些，希望有实力的大房企进入。这次变化，明显就是梳理出一批相对靠谱、有信用背书的房企来角逐上海这个市场。
上海的土地市场，无论单价还是总价标准，依然是“高门槛”。实力一般的中小房企，在优质地段的争夺上依然难言机会来了。
值得一提的是，在4月10日举行的上海市疫情防控工作领导小组新闻发布会上，上海市发改委介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》，包括加土地供应、加速城市更新、减轻房企入市成本等内容，对于土地投资给予了非常大的支持，体现了稳房企投资、稳楼市发展的导向。
另据中指院统计，今年一季度上海土地出让金额达653亿元，同比去年增幅达70%，在全国城市中排名第二；规划建筑面积达623万平方米，在全国城市中排名第四。其中香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元竞得的徐汇滨江西岸金融港地块，刷新了中国大陆土地总价纪录。
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